Zwembad legaliseren in Spanje: hypotheek & verkoop

De verborgen realiteit van Spaanse zwembaden

Je koopt een villa in Spanje, mét een zwembad. Voor jou als eigenaar lijkt alles in orde: het zwembad staat er al jaren, wordt gebruikt en ziet er goed uit. Maar op papier blijkt het zwembad helemaal niet te bestaan.

Dit is geen uitzondering. In heel Spanje zijn duizenden zwembaden gebouwd zonder dat ze ooit volledig zijn vergund en ingeschreven. Voor een bank of notaris is dat een probleem: een zwembad dat niet officieel geregistreerd is, telt simpelweg niet mee.

De gevolgen?

• Bij een taxatie wordt het zwembad niet opgenomen in de waardebepaling.

• Een hypotheek kan alleen worden gevestigd op wat juridisch in het Registro de la Propiedad staat. Het zwembad valt buiten de lening.

• Bij een verkoop kan de notaris het zwembad niet toevoegen aan de akte, waardoor het dossier vertraagt of zelfs vastloopt.

Waarom legalisatie essentieel is

Een niet-gelegaliseerd zwembad lijkt misschien “een detail”, maar in de praktijk raakt het aan de kern van vastgoedzekerheid.

• Voor verkopers: een zwembad dat niet op papier staat, verlaagt de waarde en maakt de verkoop trager.

• Voor kopers: zonder legalisatie kan je bank de woning lager schatten, of zelfs de lening weigeren.

• Voor banken: een hypotheek kan juridisch alleen rusten op wat in het Registro staat.

Met andere woorden: legalisatie is geen luxe, maar noodzaak.

De dubbele registers in Spanje

Om het te begrijpen, moet je weten dat Spanje twee verschillende registers kent:

1. Catastro

   • Administratief en fiscaal register.

   • Bevat oppervlak, bijgebouwen, ligging.

   • Verplicht en gratis, maar geen juridisch bewijs van eigendom.

1. Registro de la Propiedad

   • Juridisch eigendomsregister.

   • Hier wordt eigendom officieel vastgelegd.

   • Hypotheken worden uitsluitend hierop gevestigd.

Een zwembad dat alleen in Catastro staat maar niet in Registro, bestaat dus wel “fiscaal”, maar niet “juridisch”.

Wanneer moet je legaliseren?

Je moet een legalisatieproces starten als:

• Het zwembad is nooit met een vergunning gebouwd.

• Het zwembad staat wel in Catastro, maar niet in Registro.

• Je wil de woning verkopen of een hypotheek aanvragen, en de taxateur kan het zwembad niet meerekenen.

• Het zwembad ligt op rústico (landelijk) of in een zone met speciale beperkingen: hier gelden extra stappen en strengere regels.

Juridische basis

Een zwembad bouwen in Spanje is meestal een obra mayor (grote bouwactiviteit). Dat betekent:

• Je hebt een licencia urbanística (bouwvergunning) nodig.

• Een architect moet een proyecto técnico (technisch project) indienen.

Is dat nooit gebeurd? Dan is er een tweede route:

• Declaración de Obra Nueva por Antigüedad

  
  

  • De eigenaar bewijst via een architect en documenten dat het zwembad al langer bestaat en dat de termijn voor sancties verstreken is.

  • Termijnen verschillen per autonome regio (bv. 6 jaar, 15 jaar, of in sommige gevallen niet verjaarbaar in beschermd gebied).

De rol van de architect

De architect of ingenieur is onmisbaar Hij of zij:

• Meet en tekent het zwembad exact op.

• Controleert constructie en technische installaties.

• Maakt een Memoria Técnica (technisch dossier).

• Stelt een Certificado de Antigüedad op, met bewijs dat het zwembad al X jaar bestaat (foto’s, luchtbeelden, Catastro-uittreksel).

• Levert dit dossier aan bij de gemeente én bij de notaris.

Zonder een technisch dossier van een erkende specialist kan een zwembad niet worden gelegaliseerd.

Het stappenplan van A tot Z

Vooronderzoek gemeente

• Ga naar het ayuntamiento (gemeentehuis).

• Vraag of het zwembad in principe kan worden gelegaliseerd. Controlepunten:

  • Zone: urbano, rústico, of beschermd gebied.

  • Afstanden tot perceelgrenzen.

  • Bouwvolume volgens bestemmingsplan.

• Vooronderzoek kost meestal ± €350.

Architect inschakelen

• Architect maakt het Proyecto/Memoria Técnica.

• Bewijst de antigüedad (ouderdom).

• Voegt foto’s, satellietbeelden, en kadastrale uittreksels toe.

Gemeentelijke procedure

Twee routes:

• Met vergunning: aanvraag indienen + betaling gemeentelijke taksen (o.a. tasas municipales, soms ICIO).

• Por Antigüedad (verjaring): als het zwembad al jaren bestaat en niet meer vervolgd kan worden. Gemeente kan een verklaring of regularisatie geven.

In Andalusië bv. heet dat bv. een AFO-status (Asimilado Fuera de Ordenación): geen volledige vergunning, maar een officiële erkenning dat het zwembad blijft bestaan.

Notaris

• Notaris stelt een Declaración de Obra Nueva op.

• Hierin staat dat het zwembad nu officieel geregistreerd wordt.

• Vereist: dossier van architect, bewijs van goedkeuring gemeente, en in sommige gevallen een georeferentie (GPS-coördinaten).

Registro de la Propiedad

• Zwembad wordt ingeschreven in het eigendomsregister.

• Vanaf nu “bestaat” het juridisch → kan meegewaardeerd worden, kan worden meegehypothekeerd.

Catastro bijwerken

• Aanpassen van de kadastrale gegevens (oppervlak, bijgebouwen).

• Belangrijk voor de correcte IBI-belasting.

Kosten en doorlooptijd

• Vooronderzoek: afhankelijk specialist.

• Architect: afhankelijk van complexiteit.

• Gemeenteheffingen: variëren per regio en oppervlakte.

• Notaris en Registro: vaste leges en inschrijvingskosten.

Doorlooptijd: meestal een aantal maanden tot soms een jaar, afhankelijk van gemeente en volledigheid van het dossier.

Specifieke situaties

• Suelo rústico: strenger, soms onmogelijk tenzij AFO of speciale regeling.

• Beschermde gebieden: vaak géén legalisatie mogelijk → risico dat zwembad ooit moet verdwijnen.

• Nieuwbouw: altijd vooraf vergunning aanvragen; achteraf legaliseren is duurder en ingewikkelder.

Wat betekent dit voor eigenaars en kopers?

Voor verkopers

• Een gelegaliseerd zwembad verhoogt de waarde.

• Dossier verloopt sneller bij de notaris.

• Vermijdt heronderhandelingen met kopers.

Voor kopers

• Vraag vóór ondertekening of het zwembad in het Registro staat.

• Vraag een Nota Simple bij het Registro en check Catastro.

• Zo vermijd je verrassingen bij de bank of notaris.

Voor banken

• Een zwembad wordt pas meegewaardeerd zodra het in Registro staat.

• Taxateurs nemen enkel officiële gegevens mee.

Juridische FAQ

Staat een zwembad in Catastro gelijk aan legalisatie?Nee. Catastro is alleen fiscaal; voor eigendomsrecht telt alleen Registro.

Kan ik een hypotheek krijgen zonder zwembad in Registro?Ja, maar dan wordt het zwembad niet meegewaardeerd. Je krijgt een lagere lening.

Wat is AFO precies?In Andalusië: Asimilado Fuera de Ordenación. Het betekent dat de gemeente het zwembad erkent en gebruik toestaat, maar geen volwaardige vergunning verleent.

Hoelang moet een zwembad bestaan om op antigüedad te legaliseren?Afhankelijk van regio: vaak 6–15 jaar.

Een zwembad dat niet gelegaliseerd is, is een blinde vlek in je eigendom.

• Het blokkeert taxaties.

• Het beperkt hypotheken.

• Het vertraagt of bemoeilijkt verkoop.

De oplossing ligt in een helder pad: gemeente → architect → notaris → Registro → Catastro.Pas dan is je zwembad officieel, veilig en waardevol.

Heb je vragen over de legalisatie van jouw zwembad? Blue Assist op onze homepagina is 24/7 beschikbaar voor eerste analyse en procesbegeleiding. Zo weet je wat er mogelijk is, welke documenten je nodig hebt en hoe je dit efficiënt aanpakt.

CRISTAL BLUE POOL SERVICE GROUP