Zwembad zonder vergunning, verplicht of niet?

• Geplaatst op 24 Januari 2022
• 0

Het zwembad is niet geregulariseerd.

U bent geïnteresseerd in het kopen van een woning in Spanje, maar u heeft gemerkt dat er een zwembad is gebouwd zonder bouwvergunning. Om deze reden, wilt u eisen dat de verkoper het legaliseert voordat u de verkoop tekent.
Deze situatie komt vaak voor, en meestal bij zwembaden, bijbouw, veranda's... die zonder bouwvergunning werden gebouwd. Daarom worden deze elementen ook vaak niet opgenomen in de beschrijving van het onroerend goed in het kadaster.

Controle

In de eerste plaats moet worden nagegaan of er naast het zwembad nog andere elementen van het huis zijn die niet onder de bouwvergunning vallen. Vraag de verkoper naar het bouwproject waarvoor de vergunning is verkregen, en ga na of er bouwelementen zijn die daarin niet zijn voorzien.

Andere aanwijzingen dat er een element kan zijn dat niet is gelegaliseerd, zijn dat de beschrijving in het kadaster niet overeenkomt met de werkelijkheid van het huis, dat er verschillen zijn tussen de oppervlakten van het onroerend goed in het kadaster en die in het kadaster, of dat er elementen in het kadaster zijn die niet in het kadaster voorkomen.

Is het verjaard?

Zodra is vastgesteld dat er sprake is van een niet-gelegaliseerd element, moet worden nagegaan of de stedenbouwkundige inbreuk (de bouw van een zwembad zonder vergunning is) verjaard is. Opgelet!  De verjaringstermijn van deze overtredingen (en de gevolgen ervan) verschilt per autonome gemeenschap. En sommige overtredingen zijn niet verjaard (bijvoorbeeld als het zwembad in een groene zone is gebouwd).

Wettiging

Het kan gelegaliseerd worden. Raadpleeg met deze informatie een technicus (bijvoorbeeld een architect) om na te gaan of het zwembad legaal is, d.w.z. of het in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, ook al hebt u geen bouwvergunning voor de bouw ervan gekregen.

Optie 1.

Als het kan worden gelegaliseerd, onderhandelt u met de verkoper over de uitvoering en de betaling van de legalisatieprocedures.

Het zal nodig zijn een nieuw project voor te leggen aan het stadhuis, zodat een nieuwe vergunning kan worden verleend waarin het zwembad wordt overwogen. Attentie!  Deze procedure omvat de honoraria van architecten, gemeentebelastingen en de belasting op bouwwerken, installaties en werken.

Vervolgens kan een akte van uitbreiding van nieuwbouw worden opgemaakt (zodat de beschrijving van het onroerend goed het zwembad omvat) en in het kadaster worden ingeschreven. Naast de notaris- en registratierechten moet AJD (over het algemeen 1% - of het in uw gemeente geldende tarief - van de werkelijke kostprijs van het zwembad) worden betaald.

Optie 2.

Indien legalisatie niet mogelijk is, maar de planologische inbreuk is verjaard, kan de overheid niet langer de sloop van het zwembad eisen. Let op.  Het is echter in uw belang dat het zwembad nog steeds in het kadaster staat ingeschreven. Daartoe moet u de hierboven vermelde akte van uitbreiding van de nieuwbouw laten verlijden (met een attest van een technicus waaruit blijkt dat de inbreuk is verjaard) en deze laten registreren.

Optie 3.

Indien het zwembad noch legaliseerbaar, noch verjaard is, zult u moeten beslissen: ofwel wijst u de koop af wegens het risico dat het zwembad in de toekomst zal moeten worden afgebroken (aangezien het niet legaliseerbaar is), ofwel neemt u het risico en koopt u het toch (in welk geval het redelijk is dat u de verkoper om een prijsvermindering vraagt).

Ga samen met een technicus na of het zwembad legaal is, d.w.z. of het in overeenstemming is met de stedenbouwkundige voorschriften, ook al heeft het geen vergunning. Zo ja, spreek dan met de verkoper af om het te legaliseren en het vóór de verkoop in te schrijven in het register.

Wij van Cristal Blue zijn geen gestor, maar we kunnen je wel met advies bijstaan in de voorbereiding van het kopen van een woning met een zwembad in Spanje. Voor meer informatie kan je contact met ons opnemen door middel van ons contactformulier.

CRISTAL BLUE